Vlastníte byt v Bratislave za 300 000 eur a v susednom meste za 150 000 eur.
Ročná daň z nehnuteľnosti vám v prvom prípade môže ukrojiť z rozpočtu viac ako 800 eur, v druhom prípade necelých 200 eur. Rozdiel nie je len v cene nehnuteľnosti, ale hlavne v tom, ako jednotlivé mestá a obce nastavili koeficienty dane. A práve tam sa v roku 2025 odohrali zmeny, ktoré mnohých vlastníkov prekvapia až pri platbe.
Ako sa daň počíta a kto ju určuje
Základ dane z nehnuteľností vychádza z ceny určenej podľa zákona, nie z trhovej hodnoty. Obce majú povinnosť vybrať si koeficient v zákonom stanovenom rozpätí, ktorým túto cenu upravia. Práve tento koeficient je kľúčový – a práve jeho zmeny spôsobujú, že v jednom okrese zaplatíte za podobný byt dvojnásobok dane ako v susednom.
Pre rok 2025 platia koeficienty, ktoré obce schválili vo všeobecne záväzných nariadeniach ešte v priebehu roka 2024. Ak ste kúpili nehnuteľnosť v decembri 2024, daňové priznanie podávate do 31. marca 2025 a platíte podľa aktuálnych sadzieb.
Kde zaplatíte najviac
Bratislava – mestské časti si držia pozíciu najdrahších lokalít. Staré Mesto, Ružinov a Nové Mesto patria medzi okresy s najvyššími koeficientmi. Pri bytoch v centre s rozlohou 70 m² sa ročná daň pohybuje v rozmedzí 150 až 300 eur v závislosti od presnej lokality a technického stavu. Karlova Ves a Petržalka sú o niečo miernejšie, no stále nad celoslovenským priemerom.
Z vyšších sadzieb sa netešia len vlastníci v hlavnom meste. Košice – Staré Mesto a Žilina si v posledných dvoch rokoch výrazne zvýšili koeficienty. V Žiline za byt s rozlohou 65 m² zaplatíte približne 280 až 350 eur ročne – pred tromi rokmi to bola menej ako polovica.
Kde je daň symbolická
Na opačnom konci spektra stoja menšie obce a okresné mestá, ktoré sa snažia prilákať nových obyvateľov. Okresy na východe Slovenska – najmä Rimavská Sobota, Revúca, Veľký Krtíš – majú koeficienty na minimálnych hodnotách. Za rodinný dom s rozlohou 120 m² tam ročne zaplatíte 30 až 60 eur.
Zaujímavým prípadom sú satelity pri väčších mestách. Obce ako Chorvátsky Grob, Bernolákovo či Svätý Jur si držia vyššie koeficienty, pretože dopyt po bývaní je vysoký. Naopak, obce v okrese Trnava a Nitra, ktoré ležia 15 – 20 minút od centra, volia nižšie dane ako konkurenčnú výhodu.
Dane a investičná návratnosť
Pre investora je daň z nehnuteľnosti jednou z položiek, ktoré znižujú čistý výnos z prenájmu. Modelový príklad: byt v Bratislave – Ružinove s rozlohou 55 m², kúpený za 220 000 eur, s mesačným nájmom 850 eur. Ročný hrubý príjem je 10 200 eur. Daň z nehnuteľnosti vo výške približne 480 eur (pri aktuálnych koeficientoch) predstavuje 4,7 % z hrubého príjmu. V Rimavskej Sobote by rovnaká daň bola zanedbateľná, ale problém je inde – nájomné by ste tam nedostali ani za 400 eur mesačne.
Výnos z prenájmu (ROI) po odpočítaní dane, poistenia a bežnej údržby vychádza v Bratislave na 4,2 až 4,8 % ročne. V regiónoch s nízkymi daňami je to často 5,5 až 6,5 % – ale len ak máte zabezpečeného nájomcu, čo je pri nižšej kúpnej sile obyvateľstva rizikovejšie.
Čo sa zmení v roku 2025
Niekoľko miest avizovalo zvyšovanie koeficientov práve pre tento rok. Banská Bystrica zvýšila sadzby pri bytoch o 15 %, Prešov o 10 %. Naopak, Nitra a Trenčín koeficienty nezmenili. Pozor si dajte aj na daň z pozemkov – pri stavebných pozemkoch v okolí miest rastie najrýchlejšie.
Praktické odporúčania
- Pred kúpou investičnej nehnuteľnosti si vždy vyžiadajte aktuálne VZN obce o dani z nehnuteľností. Nájdete ho na webe obce alebo na obecnom úrade.
- Pri porovnávaní lokalít počítajte daň ako percento z hrubého príjmu z prenájmu. Ak presahuje 5 %, zvážte, či sa investícia oplatí.
- Ak vlastníte viac nehnuteľností, overte si, či obec nezaviedla vyššiu sadzbu pre druhú a ďalšiu nehnuteľnosť. Sadzba dane je jednotná pre všetky nehnuteľnosti rovnakého typu v rámci obce.
- Pozor na priznanie – ak ste kúpili nehnuteľnosť v roku 2024, daňové priznanie podávate do 31. januára 2025. Zmeškanie znamená pokutu aj penále.
Zdroje
- Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady – aktuálne znenie, slov-lex.sk (citované 5. 8. 2026)
- VZN miest a obcí o dani z nehnuteľností pre rok 2025 – oficiálne weby jednotlivých miest (citované 5. 8. 2026)
- Štatistický úrad SR – Priemerné ceny bytov v krajoch SR, data.statistics.sk (citované 5. 8. 2026)
Andrejov realitný verdikt: počkať – ak kupujete na investíciu v Bratislave či Košiciach, počítajte s daňou ako s reálnym nákladom a znížte očakávaný výnos. Ak kupujete na bývanie, daň nie je rozhodujúci faktor – dôležitejšia je celková cena a dostupnosť. V regiónoch s nízkymi daňami sa investícia oplatí len pri zabezpečenom nájme.
