Bratislavské Staré Mesto láka na ceny výrazne vyššie ako uvedené hodnoty, Košice-Staré Mesto sa drží na 2 900 €/m².
Ale čo ak poviem, že o 15 minút električkou od týchto adries nájdete byty o 30 až 45 percent lacnejšie? Pre väčšinu kupujúcich je rozdiel medzi „prestížnou adresou" a „okrajovou štvrťou" práve tých niekoľko desiatok tisíc eur, ktoré rozhodnú o tom, či vôbec dosiahnu na hypotéku. Poďme sa pozrieť na konkrétne čísla.
Metodika: čo považujeme za „lacnú štvrť"
Do analýzy som zahrnul ponukové ceny bytov v krajských mestách za posledných 6 mesiacov (február – júl 2026). Porovnával som priemernú cenu za m² v jednotlivých mestských častiach s priemerom celého mesta. Za „podpriemer" považujem štvrte, kde sa ceny pohybujú aspoň o 15 % nižšie ako mestský priemer. Všetky čísla sú mediánové hodnoty z ponúk, nie realizované predaje — realita môže byť o 5 – 8 % nižšia.
Bratislava: kde ešte kúpite pod 3 000 €/m²
Bratislavský priemer sa v júli 2026 pohybuje okolo 3 850 €/m². Najdostupnejšími mestskými časťami zostávajú Vrakuňa a Podunajské Biskupice, hoci ich ceny sú v roku 2026 výrazne vyššie než historické údaje. Obe štvrte ťažia z novej električkovej trate, ktorá ich spojila s centrom za 20 minút.
Zaujímavejší príbeh sa môže zdať byť v Rusovciach a Čunove, no tvrdenie o najnižších cenách v Bratislave je hrubo chybné, keďže ide o dlhodobo drahšie lokality. Pozor však na skryté náklady: dojazd do centra autom trvá v špičke 35 – 45 minút a MHD spojenie je slabé. Ak pracujete z domu, je to výhodné. Ak denne dochádzate, rozdiel v cene pohltí palivo.
Devínska Nová Ves (2 980 €/m²) predstavuje kompromis — sídlisková vybavenosť, autobusová linka na Hlavnú stanicu a rozumná cena. Novostavby tu však už atakujú 3 400 €/m², takže „lacno" sa týka hlavne starších bytov.
Košice: sídliská, ktoré sa oplatia
Košický priemer je 2 450 €/m². Najlacnejšou mestskou časťou je Sídlisko Ťahanovce s 1 890 €/m² — najväčšie košické sídlisko s povesťou problematickej štvrte, no realita je dnes iná. Kriminalita klesá, škôlky sú dostupné a do centra sa dostanete za 15 minút MHD.
Lunik IX (1 750 €/m²) je síce najlacnejší, ale toto je presne prípad, kde nízka cena signalizuje problém — vylúčená lokalita, kde sa byty predávajú ťažko aj pod cenou. Pre investora to môže byť pasca, nie príležitosť.
Rozumnou voľbou je Sídlisko KVP s 2 050 €/m² — staršia zástavba, ale dobrá občianska vybavenosť a pokojné prostredie. Výnos z prenájmu sa tu pohybuje nad košickým priemerom, čo je nad košickým priemerom 4,6 %. %.
Žilina, Banská Bystrica, Prešov: regionálne rozdiely
Žilina (priemer 2 350 €/m²) — najlacnejšou časťou je Hájik s 1 980 €/m², panelové sídlisko s dobrou dostupnosťou do centra. Novostavby v centre pritom atakujú 3 000 €/m², takže rozdiel je markantný.
Banská Bystrica (priemer 2 150 €/m²) — Sásová s 1 820 €/m² je typické sídlisko z 80. rokov. Lokalita je podhodnotená hlavne kvôli veku bytového fondu, nie kvôli polohe — škola, obchody aj MHD sú na mieste.
Prešov (priemer 2 050 €/m²) — Sídlisko Sekčov s 1 720 €/m² je najlacnejšou mestskou časťou spomedzi všetkých krajských miest. Pozor na panelové byty z konca 80. rokov — tie často potrebujú kompletnú rekonštrukciu elektroinštalácie a rozvodov, čo znamená dodatočných 15 – 20 tisíc eur.
Čo z týchto dát vyplýva a čo nie
Dáta ukazujú jasný vzorec: najlacnejšie štvrte sú takmer vždy veľké sídliská z obdobia 1970 – 1990. Nie je to náhoda — bytový fond je starší, architektúra uniformná a časť kupujúcich ich automaticky vyraďuje. Práve preto tu nájdete ceny o 25 – 35 % nižšie ako v centre.
Čo z dát nevyplýva? Že sú tieto byty automaticky dobrou kúpou. Rozhodujúci je pomer ceny a nákladov na rekonštrukciu. Ak kúpite byt za 1 800 €/m² a miniete 400 €/m² na rekonštrukciu, výsledná cena 2 200 €/m² už nie je taká výhodná — najmä ak v okolí predávajú zrekonštruované byty za 2 300 €/m².
Pri rozhodovaní si spočítajte celkové náklady na meter štvorcový po rekonštrukcii a porovnajte s cenou novostavby v rovnakej lokalite. Ak je rozdiel menší ako 15 %, zvážte radšej novostavbu — ušetríte si starosti s rekonštrukciou a energie.
Praktické odporúčania
- Pre vlastné bývanie s dlhým horizontom: Vrakuňa (BA), Sídlisko KVP (KE), Hájik (ZA) — stabilné štvrte s dobrou vybavenosťou.
- Pre investíciu do prenájmu: Sídlisko Ťahanovce (KE) s výnosom 5,2 %, Sásová (BB) s 4,9 %.
- Vyhnite sa: Luniku IX (KE) a extrémne okrajovým častiam bez MHD — nízka cena má svoj dôvod.
Zdroje
- )
- NBS — Štatistika cien nehnuteľností na bývanie, 2. štvrťrok 2026, nbs.sk (citované 5. 8. 2026)
- ŠÚ SR — Databáza regionálnej štatistiky, demografia a bytový fond, slovak.statistics.sk (citované 5. 8. 2026)
Ceny uvedené v článku platia k dátumu vydania (31. 7. 2026) a poskytovatelia ich môžu meniť — pred rozhodnutím si ich overte.
Andrejov realitný verdikt: Trh v okrajových častiach krajských miest stagnuje, čo naznačuje, že ceny dosiahli dno. Ak nájdete byt v dobrej lokalite s rozumnou cenou za rekonštrukciu, neváhajte, pretože čakanie na ďalší výrazný pokles nemusí mať opodstatnenie a môže prísť k rastu cien stavebných materiálov a prác.
