Bratislavský developer dokončí v roku 2026 bytový dom s 80 bytmi a 60 z nich okamžite presunie do nájomného fondu.
O dva kilometre ďalej iný projekt s 200 nájomnými bytmi čaká na stavebné povolenie už tretí rok. Medzi týmito dvoma scénami je celý problém slovenského nájomného developmentu: kapitál existuje, ale takmer nikto ho nechce viazať na desaťročia dopredu.
Kto vlastne financuje nájomné byty
Na Slovensku dnes nájomný development stojí na troch pilieroch a ani jeden z nich nie je komerčná banka v klasickom zmysle.
- Štátne a európske zdroje. Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) a prostriedky z Plánu obnovy a odolnosti SR tvoria základ väčšiny verejných nájomných projektov. Ide o dlhodobé úvery so zvýhodnenou sadzbou, no s prísnymi podmienkami na výšku nájmu a cieľovú skupinu.
- Inštitucionálni investori. Komerčné nehnuteľnosti vrátane nájomného bývania tvoria rádovo jednotky percent z celkového úverového portfólia slovenských bánk. Zámerne neuvádzam presné číslo - mení sa medziročne a závisí od metodiky, akou sa vykazuje.
- Zahraničné fondy a joint ventures. Rakúske, české a nemecké fondy vstupujú do projektov cez spoločné podniky s lokálnymi developermi. Tie však na Slovensku uzatvárajú skôr jednotky projektov ročne než desiatky.
Prečo sa investori vyhýbajú práve Slovensku
Nájomné bývanie nie je zlý biznis. Problém je v tom, že na Slovensku mu chýbajú tri veci, ktoré inde fungujú ako samozrejmosť.
1. Výnos z prenájmu je nízky voči nákladom na výstavbu. Hrubý výnos (ročný nájom / cena nehnuteľnosti) sa pri novostavbách v Bratislave pohybuje zhruba na úrovni 3,5 – 4,5 %. Pri dnešných nákladových sadzbách na výstavbu (v roku 2026 orientačne 1 800 – 2 400 €/m² vrátane pozemku) a úrokoch z komerčných úverov sa čistý výnos po odpočítaní správy, opráv a neobsadenosti dostáva pod úroveň, ktorú inštitucionálny investor považuje za zaujímavú. Rozdiel medzi hrubým a čistým výnosom pritom nebýva malý - bežne 1,5 až 2 percentuálne body.
2. Neexistuje stabilný rámec pre nájomné bývanie. Developera, ktorý stavia na predaj, zaujíma hlavne časť trhu s ochotou kúpiť. Developera, ktorý stavia na nájom, zaujíma ochrana vlastníckych práv, predvídateľnosť regulácie nájmu a rýchlosť vymáhania pri neplatičoch. Všetky tri veci sa na Slovensku menia s každou vládou a súdne vymáhanie trvá roky. To je riziko, ktoré sa do diskontnej sadzby premieta len ťažko.
3. Daňové a odpisové pravidlá nie sú nastavené pre dlhodobé držanie. Odpisy nehnuteľnosti sa počítajú na desaťročia, no investor, ktorý drží bytový fond, potrebuje vidieť čistý výnos po zdanení a po odpisoch. Bez špecifických stimulov pre nájomné bývanie (aké majú napríklad Nemecko alebo Holandsko) je návratnosť kapitálu jednoducho pomalá.
Čo to znamená pre trh s nájmami
Dôsledok je priamočiary: ponuka nájomného bývania na Slovensku rastie pomalšie než dopyt. Väčšina nájomných bytov na trhu pochádza od drobných vlastníkov - fyzických osôb, ktoré kúpili byt na investíciu. Ich motivácia je iná než motivácia fondu: často držia byt ako ochranu pred infláciou a nájom im pokrýva hypotéku, nie aby maximalizovali výnos.
To má dva praktické dôsledky pre nájomcu aj investora:
- Nájomné v Bratislave za posledné roky rástlo rýchlejšie než mzdy, no stále zaostáva za cenami nehnuteľností. Pri novostavbe v širšom centre mesta sa dnes bežne platí 13 – 17 €/m² mesačne vrátane energií (údaj z inzerátov, august 2026 - ceny sa menia).
- Kvalita správy je pri drobných vlastníkoch nekonzistentná. Pri inštitucionálnom nájomnom bývaní (ktoré u nás takmer neexistuje) je správa štandardizovaná, čo je pre nájomcu výhoda, ale pre investora náklad.
Kde je reálna príležitosť - a kde pasca
Ak uvažujete o investícii do nájomného bývania, rozlišujte dve veci, ktoré sa často miešajú.
Kapitálový rast vs. výnos z prenájmu. Pri byte v Bratislave kúpenom za 3 200 €/m² a prenajatom za 14 €/m² mesačne je hrubý výnos zhruba 5,25 % ročne. Po odpočítaní správy, dane, poistenia a priemernej neobsadenosti (2 – 3 týždne ročne) sa čistý výnos pohybuje okolo 3,5 – 4 %. Ak rátate s tým, že cena nehnuteľnosti porastie o 5 % ročne, návratnosť vyzerá výborne - lenže kapitálový rast nie je výnos, kým nepredáte, a pri predaji zaplatíte daň z príjmu (ak nemáte byt v držbe viac než päť rokov).
Doba návratnosti. Pri čistom výnose 4 % sa vložený kapitál vráti za 25 rokov - a to bez započítania inflácie a bez toho, že by ste zohľadnili prípadné väčšie opravy. Pri novostavbe je to realistické číslo, pri staršom byte v centre mesta s vysokými nákladmi na údržbu sa doba predlžuje.
Pasca, na ktorú upozorňujem: nájomný development sa na Slovensku často predáva ako „stabilný výnos 5 %“, no v hrubom výnose nie sú zahrnuté náklady na správu, daň z nehnuteľností, poistenie ani riziko neobsadenosti. Skutočný čistý výnos je nižší o 1,5 až 2 percentuálne body a pri menších bytoch v okrajových lokalitách môže byť aj pod 3 %.
Čo by pomohlo - a čo nie
Zmena nepríde z jedného opatrenia. Pomohlo by: - jasné a stabilné pravidlá pre nájomné bývanie aspoň na desaťročie dopredu, - zrýchlenie súdneho vymáhania pri neplatičoch, - daňové zvýhodnenie dlhodobého držania nájomného fondu (napríklad odklad dane z príjmu pri reinvestícii).
Nepomôže naopak plošné zastropovanie nájomného, ktoré odradí presne tých investorov, ktorých štát potrebuje prilákať. To nie je politický názor, to je mechanika: pri zastropovanom výnose kapitál odchádza tam, kde výnos zastropovaný nie je.
Andrejov realitný verdikt: počkať
Ak uvažujete o vstupe do nájomného developmentu na Slovensku, počkajte na jasnejší regulačný rámec. Trh dnes nie je pripravený na inštitucionálne nájomné bývanie v takej podobe, v akej funguje v Rakúsku alebo Nemecku. Pre drobného investora do jedného bytu platí: kúpa na nájom má zmysel len vtedy, ak rátate s čistým výnosom 3,5 – 4 % a ste pripravení držať nehnuteľnosť aspoň desať rokov. Pre fond alebo veľkého investora je dnes rozumnejšie počkať na daňové a právne podmienky, ktoré sa v horizonte dvoch až troch rokov môžu zmeniť.
Zdroje
- Národná banka Slovenska - Správy o finančnej stabilite, nbs.sk (citované 28. 9. 2026)
- Štátny fond rozvoja bývania - Podmienky úverovania, sfrb.sk (citované 28. 9. 2026)
- Eurostat - Housing statistics, ec.europa.eu (citované 28. 9. 2026)
