Realitný barometer Realitnej únie SR sa v septembri medzimesačne znížil o 0,5 % na 3 479 €/m² - prvý pokles po dvoch rokoch takmer neprerušovaného rastu.
V októbri síce opäť stúpol o 0,4 %, no medziročné tempo rastu sa spomalilo na 8,4 %. Pre investora to nie je signál na paniku, ale na prepočítanie čísel: trh sa mení z trhu predávajúceho na trh kupujúceho a s ním aj pravidlá, podľa ktorých sa v nehnuteľnostiach vypláca (alebo nevypláca) držať kapitál.
Čo sa vlastne deje s cenami
Podľa analytika Realitnej únie Vladimíra Kubrického (HN, 4. 11. 2026) je obchodov menej a rast cien je „podstatne slabší, respektíve niekde už ceny stagnujú“. Dvojciferný rast ešte stále vidieť naprieč typmi bytov vo všetkých krajských mestách, no s výnimkami - novšie trojizbové byty v Žiline zdraželi „len“ o 6 % (SITA, september 2026).
Za dva roky sa barometer zvýšil o 22,2 %. Najviac rástli staršie dvojizbové byty v Banskej Bystrici (+36,2 %) a staršie trojizbové byty v Košiciach (+34,0 %). To sú čísla, ktoré pri kúpe dnes už nenájdete - a práve preto je dôležité nepozerať sa na ne ako na meradlo budúcich výnosov.
Kľúčové porovnanie: kým priemerná cena v krajských mestách je 3 479 €/m², v Bratislave a Košiciach sa reálne transakcie hýbu výrazne nad týmto priemerom. Ak kupujete investičný byt za 4 500 €/m² v meste s priemerom 3 500 €/m², platíte prémiu - a tú musí pokryť buď rast ceny, alebo výnos z prenájmu. Pri súčasných sadzbách to druhé zlyháva čoraz častejšie.
Hypotéky: koniec lacných peňazí, ale nie dráma
Viaceré banky v posledných týždňoch zvýšili úrokové sadzby. Pri najobľúbenejšej trojročnej fixácii sa ponuky niektorých z nich dostali nad 4 %. Priemerná úroková sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou 1–5 rokov podľa NBS dosiahla v auguste 3,73 %, kým v marci bola na úrovni 3,36 % (SITA, september 2026).
Realitná únia upozorňuje na dôležitý rozdiel oproti roku 2022: vtedy po cenovom vrchole nasledoval pokles trvajúci viac ako rok. Dnes sadzby rastú, ale zďaleka nie tak výrazne. To znamená, že scenár dramatického pádu cien nemá oporu v dátach - priestor na znižovanie cien obmedzuje aj slabá ponuka.
Kto dnes kupuje a prečo je to riziko
Toto je najpodceňovanejšia časť celej debaty. Podľa NBS (správa o finančnej stabilite, citovaná cez Postoj, 2026) viac ako polovicu bytov a domov u nás v roku 2025 kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť na bývanie. V skupine dlžníkov nad 35 rokov tvorili ľudia s najvyššími príjmami (1 600 € a viac) takmer polovicu nových hypoték.
Dva dôsledky pre investora:
- Dostupnosť pre mladých klesá. Ľudia do 35 rokov s najnižšími príjmami tvorili v roku 2018 dvanásť percent nových dlžníkov, v roku 2025 len deväť percent. To zúžuje budúci dopyt po štartovacích bytoch.
- Prázdne byty v mestách. Podľa údajov o spotrebe elektriny je 11 % bratislavských bytov prázdnych, v Košiciach viac ako 15 %. Ako uviedol Marek Ličák z NBS pre Postoj: „multivlastníctvo rastie, ale počet bytov, ktoré sú dávané do prenájmu, nie. Dáta za Bratislavu dokonca ukazujú, že v čase toto číslo skôr klesá.“
Pre investora to znamená jediné: kapitálový rast prestáva byť samozrejmosťou a výnos z prenájmu sa stáva hlavným kritériom. Ak byt neviete prenajať za rozumnú cenu, držíte drahý nehnuteľný majetok s nulovým cash flow a rastúcimi nákladmi na financovanie.
Čo čakať v roku 2027
Kubrický (HN, 4. 11. 2026) neočakáva „poklesový rok“ - teda výrazný pokles cien. Argumenty:
- Slabá ponuka brzdí zlacňovanie.
- Fiškálne a energetické opatrenia štátu patria medzi faktory, ktoré môžu ovplyvniť finančnú situáciu domácností a dopyt po bývaní; ich konkrétnu podobu treba overovať v aktuálnych zdrojoch.
To neznamená, že trh porastie ako v rokoch 2024–2025. Skôr stagnácia s lokálnymi výkyvmi - rast v mestách s priemyselnou základňou (Košice, Prešov podľa Kubrického ťahá automobilka), ochladzovanie v segmentoch s nadmernou investorskou ponukou.
Čo to znamená pre vaše rozhodnutie
- Ak kupujete na bývanie: čakanie na „veľký pokles“ sa v dátach nepotvrdzuje. Pri sadzbe 3,73–4 % si prepočítajte, či splátka pri fixácii na 3 roky zostane zvládnuteľná aj pri refinancovaní o dva roky drahšie.
- Ak kupujete investične: počítajte čistý výnos z prenájmu po odpočítaní nákladov (správa, opravy, prázdne mesiace, dane). Pri cene 3 500–4 500 €/m² a trhovom nájme v krajských mestách sa hrubý výnos pohybuje približne v pásme 3–5 % ročne - overte si konkrétny okres, rozdiely sú veľké. Ak sa vám návratnosť nepočíta do 25 rokov pri realistickom nájme, kapitálový rast to nezachráni.
- Ak predávate: trh sa otáča ku kupujúcemu. Nadsadená cena pri stagnujúcom raste znamená mesiace na trhu - a to je drahšie ako realistická cena hneď.
- Pozor na pasce: prázdne byty v Košiciach a Bratislave naznačujú, že časť investorov prehnala očakávania o prenajímateľnosti. Nekupujte podľa priemeru mesta, ale podľa konkrétnej ulice a konkrétnej ponuky nájmu.
Andrejov realitný verdikt: POČKAŤ pri investičných bytoch s plánom čisto na kapitálový rast - tie dnes nesedia. KUPOVAŤ pri vlastnom bývaní, ak máte stabilný príjem a fixáciu zvládnete aj pri +1 percentnom bode. PREDÁVAŤ len ak potrebujete likviditu alebo máte byt v segmente s vysokou investorskou ponukou - tam bude predaj čoraz pomalší.
Zdroje
- SITA - Ceny bytov klesli, hypotéky zdraželi. Čo to znamená pre realitný trh?, sita.sk (citované 9. 11. 2026)
- TREND - Koniec insitných maklérov v realitnom biznise. Trh sa otáča, obstoja len praví profesionáli, trend.sk (citované 9. 11. 2026)
- HN - Realitný trh chladne, ceny bytov brzdia. Expert vysvetľuje, či nás čaká zlacňovanie a čo prinesie rok 2027, hnonline.sk (citované 9. 11. 2026)
- Postoj - Investičné byty menia realitný trh. Menej ako polovica kupujúcich kupuje prvý byt, novostavbám kraľujú investori, postoj.sk (citované 9. 11. 2026)
