Predstavte si, že v košickom Starom Meste vzniká softvér, ktorý dokáže z dvoch fotografií vytvoriť fotorealistickú 3D postavu človeka a v reálnom čase ju prepojiť s virtuálnym prostredím.
Nie je to sci-fi - je to projekt AI Holopresence, ktorý sa v roku 2026 prebojoval medzi 25 finalistov prestížnej európskej súťaže REGIOSTARS v kategórii Competitive and Smart Europe. Za projektom stojí košická firma MATSUKO v spolupráci s Univerzitou Pavla Jozefa Šafárika. A to je presne ten moment, kedy by mal realitný investor zbystriť.
Čo sa vlastne stalo a prečo to nie je len technologická nota
Podľa Ministerstva hospodárstva SR (2026) sa slovenský projekt prebojoval do finále súťaže REGIOSTARS, ktorú organizuje Európska komisia. Do finále postúpilo 25 projektov. Slovenský projekt AI Holopresence je medzi nimi - a to nie je marketingové cvičenie, ale signál, že Košice majú výskumnú kapacitu, ktorá obstojí v európskej konkurencii.
Projekt bol podporený z Európskeho fondu regionálneho rozvoja v rámci Operačného programu Integrovaná infraštruktúra 2014–2020. Miesto realizácie: Košice, mestská časť Staré Mesto.
Toto číslo samo o sebe nie je prevratné. Podstatné je, čo znamená ako precedens: Košice sa dostávajú do hry o európske výskumné a technologické peniaze, a to v segmente, ktorý je dnes najviac ťahaný - umelá inteligencia a počítačové videnie.
Kde sú limity tejto správy (a prečo netreba preháňať)
Buďme presní. Jeden finalista súťaže nerobí z Košíc druhý Cambridge. Z podkladov, ktoré máme k dispozícii, nevyplýva, že by do mesta prichádzali nové výskumné centrá globálnych hráčov, ani že by sa chystala masívna výstavba kancelárií pre technologické firmy. To, čo máme doložené, je:
- existujúci košický výskumný tím s európskou grantovou podporou,
- medzinárodné uznanie projektu na úrovni EÚ,
- lokalizácia v Starom Meste, teda v najdrahšej a najviac obmedzenej časti mesta z hľadiska dostupných priestorov.
Zvyšok je otázka dopytu, ktorý sa ešte len musí naplniť. A práve tu je priestor pre triezve čítanie dát, nie pre realitný humbuk.
Kancelárie v Starom Meste: čo sledovať
Staré Mesto je z hľadiska komerčných priestorov špecifické - nová výstavba je tu limitovaná, väčšina ponuky je v rekonštrukciách a premenách existujúcich budov. Ak sa košický technologický sektor naozaj rozrastie, tlak sa prejaví najskôr práve tu, nie na zelenej lúke.
Praktické ukazovatele, ktoré si treba všímať pri každej konkrétnej ponuke kancelárie:
- cena za m² za mesiac - pri Starom Meste porovnávajte s priemerom okresu Košice I, nie s celoslovenským priemerom, ktorý je skreslený Bratislavou,
- obsadenosť budovy - budova s viacerými technologickými nájomcami má nižšie riziko výpadku príjmu než budova s jedným veľkým nájomcom,
- dĺžka nájomnej zmluvy a indexácia - pri nových technologických firmách sledujte, či je nájomca etablovaný, alebo ide o startup s krátkou históriou; to ovplyvňuje rizikovosť vášho výnosu.
Konkrétne trhové čísla za košické kancelárie k dnešnému dňu nemáme v podkladoch overené - menia sa štvrťročne a odporúčame ich overiť priamo v aktuálnych ponukách realitných portálov pred akýmkoľvek rozhodnutím.
Investičné byty: signál, nie garancia
Druhá rovina je rezidenčná. Technologický sektor zvyčajne ťahá dopyt po nájomnom bývaní - ľudia, ktorí prichádzajú za prácou, potrebujú najskôr podnájom, až potom vlastné bývanie. Pre investora to znamená jediné: výnos z prenájmu je relevantnejší ukazovateľ než kapitálový rast, ktorý je v regiónoch mimo Bratislavy historicky pomalší a menej predvídateľný.
Pri výpočte návratnosti postupujte takto:
- Vezmite reálnu trhovú cenu bytu v danej lokalite (nie inzerovanú „od“).
- Odpočítajte náklady na rekonštrukciu, ak ide o starší byt.
- Vypočítajte hrubý ročný výnos = (mesačný nájom × 12) / kúpna cena.
- Odpočítajte neobsadenosť, daň, správu a opravy - dostanete čistý výnos.
- Porovnajte s alternatívou: bezrizikový výnos dlhopisu alebo termínovaného vkladu.
Ak čistý výnos neprekoná alternatívu o rozumnú maržu za riziko a prácu, investícia nemá zmysel - bez ohľadu na to, aký atraktívny príbeh má lokalita.
Pasce, na ktoré upozorňujeme
- Príbeh nie je dopyt. Finalista súťaže neznamená automaticky prílev pracovných miest. Sledujte reálne náborové inzeráty technologických firiem v regióne, nie tlačové správy.
- Staré Mesto má obmedzenú ponuku. To môže znamenať rast cien pri zvýšenom dopyte, ale aj nízku likviditu pri predaji - ak potrebujete rýchlo predať, môžete čakať mesiace.
- Nekupujte „na diaľku“ bez overenia nájomného trhu. Pri konkrétnom byte si overte, za koľko sa reálne prenajímajú porovnateľné byty v okolí - nie podľa inzerátov, ale podľa toho, čo je obsadené.
Realitný verdikt: počkať (a sledovať)
Košice majú reálny technologický potenciál, ktorý je dnes doložený európskym uznaním a grantovou podporou. To je dobrý základný signál. Chýba však overený dôkaz o tom, že tento potenciál sa premieta do rastu komerčného a rezidenčného dopytu v konkrétnych číslach - a bez tých čísel by ste investovali do príbehu, nie do dát.
Ak už v Košiciach investujete, držte sa výpočtu čistého výnosu z prenájmu a porovnávajte s alternatívami. Ak zvažujete vstup, počkajte na prvé kvartálne dáta o obsadenosti kancelárií a nájomných cenách v Starom Meste - tie prídu skôr, než sa príbeh naplní, a budú spoľahlivejším vodítkom než akákoľvek tlačová správa.
Zdroje
- Ministerstvo hospodárstva SR - Slovenský projekt AI Holopresence postúpil do finále súťaže REGIOSTARS 2026, mhsr.sk (citované 2. 11. 2026)
- Oficiálne stránky mesta Košice - kosice.sk (citované 2. 11. 2026)
