Odhadovaný čas čítania: 6 minút
Predstavte si, že developerovi v Bratislave trvá získať stavebné povolenie pre bytový dom so 120 bytmi dva a pol roka. Počas tejto doby mu bežia úroky z úveru na pozemok, stavebné náklady rastú o 8 % ročne a v okolí medzitým zdražejú byty o 15 %. Keď povolenie konečne príde, každý z tých 120 bytov musí byť o 18 000 € drahší, len aby projekt vôbec dával zmysel. Toto nie je hypotetická katastrofa – toto je bežná matematika slovenského developmentu po poslednej novele stavebného zákona.
Čo sa vlastne zmenilo a prečo to bolí
Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon — zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe. Nahradil predpisy, podľa ktorých sa stavalo desaťročia, a sľuboval jedno konanie namiesto dvoch. Zámer je dobrý, lenže výmena celého systému za pochodu má svoju cenu: úrady sa učia nové postupy, projekty rozbehnuté podľa starých pravidiel dobiehajú v starom režime a rozhodovanie sa naťahuje. Verejná štatistika, ktorá by priemernú dĺžku povoľovania vyčíslila, neexistuje — preto tu nenájdete žiadne konkrétne čísla mesiacov. Zato vidno, ako to dopadlo na výstavbe.
Kľúčové problémy, ktoré spomaľujú proces:
- - Duplicitné posudzovanie – hoci zákon hovorí o „jednom konaní", v praxi sa stále vyžadujú separátne stanoviská od 12 až 17 rôznych inštitúcií (doprava, životné prostredie, pamiatkari, hygienici) - Kapacita stavebných úradov – nový systém potrebuje ľudí, ktorí ho vedia obsluhovať, a tých je málo. Na menších úradoch to znamená, že celú agendu drží jeden človek - Prechodné obdobie – projekty začaté podľa starého zákona sa posudzujú starým procesom, nové podľa nového, pričom úrady nestíhajú oba prúdy
Čísla, ktoré hýbu trhom
Dôsledok? Ponuka sa zasekla — a tu už čísla máme. Podľa Štatistického úradu SR bolo v roku 2024 na Slovensku dokončených 17 632 bytov, čo je o 15,6 % menej ako rok predtým. Najtvrdšie to dopadlo práve tam, kde je dopyt najväčší: v Bratislavskom kraji 4 030 bytov, teda prepad o 28,6 %. V Košickom kraji 1 346 bytov (−16,0 %), v Banskobystrickom dokonca −30,7 %. Rástol iba Trenčiansky (+6,8 %) a Prešovský kraj (+3,3 %). %.
Logika trhu je neúprosná: keď ponuka klesá a dopyt zostáva, ceny rastú. Aktuálne ceny bývania po krajoch zverejňuje Národná banka Slovenska štvrťročne — pozrite si ich priamo u nej, lebo číslo z článku by o pol roka klamalo.
Kto platí za meškanie – developer, alebo kupujúci?
Odpoveď je jednoznačná: kupujúci. Developer si náklady spojené s meškaním jednoducho premietne do ceny. Ak projekt mešká 12 mesiacov a stavebné náklady rastú 8 % ročne, developer musí zdražiť byty o 8 % už len kvôli nákladom – nehovoriac o úrokoch z úveru na pozemok (5 % ročne) a o ušlom zisku z predaja.
Modelový príklad: Predstavme si projekt so 100 bytmi v Bratislave, priemerná cena bytu 320 000 €. Ak sa povoľovanie predĺži o 12 mesiacov, developerovi vzniknú dodatočné náklady približne 2,1 milióna € (úroky, personál, inflácia). To je 21 000 € na byt – presne toľko, o koľko bude musieť zdražieť každý byt, aby projekt zostal ziskový.
Kde sa stavia a kde nie
Pokles nie je rovnomerný. Vlani sa najviac prepadla výstavba v Bratislavskom (−28,6 %) a Banskobystrickom kraji (−30,7 %), zatiaľ čo Trenčiansky a Prešovský kraj rástli. Rebríčky, ktoré priraďujú jednotlivým krajom priemernú dĺžku povoľovania v mesiacoch, berte s rezervou — taká štatistika sa nezverejňuje.
Čo to znamená pre investora?
Pre bežného kupujúceho aj investora to prináša tri praktické ponaučenia:
-
Projekty s už vydaným povolením sú zlatá baňa – ak developer už má stavebné povolenie, jeho náklady sa nezvyšujú o „povoľovaciu prirážku". Takéto projekty môžu byť o 5 – 10 % lacnejšie ako porovnateľné novostavby, ktoré ešte čakajú na povolenie.
-
Developeri s vlastnými pozemkami vyhrávajú – tí, čo majú pozemky vo vlastníctve, nemusia platiť úroky z úveru na pozemok počas čakania. Túto výhodu môžu premietnuť do ceny.
-
Dlhšie čakanie = vyššia vstupná cena, ale aj vyšší potenciál rastu – ak sa povoľovanie nezrýchli, nedostatok ponuky bude tlačiť ceny nahor aj v ďalších rokoch. Pre investorov s dlhším horizontom to môže byť príležitosť, pre kupujúcich na bývanie skôr hrozba.
Kedy príde zlepšenie?
Vláda avizuje digitálnu transformáciu stavebného konania – jednotné elektronické podanie, automatizované kontroly, zdieľané databázy. O koľko sa tým konanie skráti, dnes nikto seriózne nevyčísli. Realistické je počítať s tým, že systém sa zabehne najskôr o dva-tri roky.
Kým sa tak stane, trh zostane v napätí: ponuka bude zaostávať za dopytom a to ceny nadol netlačí.
Zhrnutie pre rozhodnutie
Ak zvažujete kúpu novostavby, zamerajte sa na projekty, ktoré už majú právoplatné stavebné povolenie – vyhnete sa tak „povoľovacej prirážke". Ak investujete do projektu v štádiu príprav, počítajte s tým, že dokončenie môže trvať o 12 – 18 mesiacov dlhšie, než developer sľubuje, a cena sa môže ešte zvýšiť.
Andrejov realitný verdikt: počkať – nie preto, že by ceny mali klesnúť, ale preto, že o 12 – 18 mesiacov bude na trhu viac projektov s už vydanými povoleniami, ktoré budú ponúkať lepší pomer ceny a hodnoty. Pokiaľ nehľadáte bývanie okamžite, oplatí sa sledovať kraje, kde sa stavia viac — vlani to boli Trenčiansky a Prešovský.
Zdroje
- - Štatistický úrad SR – Dokončené byty v krajoch v roku 2024, susr.statistics.sk - Zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, účinný od 1. 4. 2025 Stav k 17. 08. 2026.)
Ceny a štatistické údaje uvedené v článku platia k dátumu vydania a môžu sa meniť. Odporúčame overiť si aktuálne hodnoty u príslušných inštitúcií.
