Dostali ste od nájomcu prvú výplatu a už rozmýšľate, koľko z nej pošlete štátu?
Alebo sa bojíte, že vám finančná správa pošle list so žiadosťou o vysvetlenie? Nie ste sami. Chyba v daňovom priznaní pri prenájme vás môže stáť nielen peniaze, ale aj pokutu. Poďme si to rozobrať na čísla, bez zbytočnej právničiny.
Kto musí platiť daň z prenájmu?
Základné pravidlo: ak ste za rok na prenájme zarobili viac ako 500 eur, musíte príjem zdaniť. Konkrétne: ak váš celoročný príjem z prenájmu presiahne 500 eur, ste povinný podať daňové priznanie...
Dôležité: 500 eur je váš príjem, nie zisk. Ak ste za rok vybrali od nájomcu 6 000 eur, musíte zdaniť 5 500 eur (6 000 – 500). Tých prvých 500 eur je od dane oslobodených.
Ako správne vypočítať základ dane?
Nepodávate daň z celej sumy, ktorú od nájomcu dostanete. Pozor ale na rozšírený omyl: pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si paušálne výdavky uplatniť nemôžete. Uznajú sa vám len preukázateľne vynaložené výdavky — čiže tie, ktoré doložíte dokladom.
Ako sa to počíta: - Od príjmu odpočítate oslobodených 500 €. Zvyšok je zdaniteľný príjem. - Háčik, na ktorom veľa ľudí pohorí: keď si uplatníte oslobodenie, musíte v rovnakom pomere skrátiť aj výdavky. Nedá sa odpočítať 500 € z príjmu a zároveň výdavky v plnej výške. - Vzorec: uplatniteľné výdavky = skutočné výdavky × (zdaniteľný príjem ÷ celkový príjem). €.
Skutočné výdavky: - Náročnejšie na papierovačky, ale výhodnejšie, ak máte vysoké náklady (napr. hypotéka, energie, opravy, správca, poistenie). - Môžete si odpočítať všetko, čo s prenájmom súvisí: úroky z hypotéky, energie (ak ich platíte vy), revízie, poistenie nehnuteľnosti, odpisy bytu, províziu realitke. - Príklad: príjem 6 000 €, výdavky 4 500 €. Zdaniteľný príjem je 5 500 €, teda 91,7 % z príjmu. Uplatniť si môžete 4 500 × 0,917 = 4 125 €. Základ dane = 5 500 − 4 125 = 1 375 €, daň 19 % ≈ 261 €. €.
Čo z toho plynie? Keď máte nízke náklady — byt bez hypotéky, energie platí nájomca — zdaníte takmer celý príjem. Žiadny paušál, ktorý by to zmiernil, pri prenájme neexistuje. O to dôležitejšie je zbierať doklady na všetko, čo s prenájmom naozaj súvisí.
Dobrá správa: z prenájmu sa odvody neplatia
Okolo tohto koluje veľa strašenia, tak si to povedzme rovno: z príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 neplatíte zdravotné ani sociálne odvody a v zdravotnej poisťovni sa ako SZČO neprihlasujete. Je to pasívny príjem, nie zárobková činnosť — a to bez ohľadu na to, koľko na prenájme zarobíte.).
Kedy to prestane platiť: ak k bývaniu pridáte služby hotelového typu — upratovanie počas pobytu, výmenu bielizne, raňajky — nejde už o prenájom, ale o živnosť. Vtedy odvody platiť budete. Presne tam vedie hranica medzi dlhodobým prenájmom a ubytovaním cez Airbnb.
Pasca č. 2: DPH pri prenájme? Áno, ale len výnimočne
Prenájom nehnuteľnosti je od DPH oslobodený. Ak však poskytujete aj doplnkové služby (napr. upratovanie, výmena posteľnej bielizne, raňajky – typické pre krátkodobý prenájom cez Airbnb), môže sa na vás vzťahovať DPH povinnosť (aktuálne sadzba 23 %). Od roku 2025 sa obrat sleduje za kalendárny rok, nie za kĺzavých 12 mesiacov. Ak presiahne 50 000 eur, stanete sa platiteľom od začiatku nasledujúceho roka; pri prekročení 62 500 eur už počas roka sa ním stávate hneď tým obchodom, ktorým ste hranicu prekročili. Pri krátkodobom prenájme si to overte s účtovníkom.
Kedy podať daňové priznanie a ako na to?
- Termín: Do 31. marca 2025 (ak podávate elektronicky, do 30. júna 2025).
- Typ tlačiva: Typ B (príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti).
- Prílohy: Nemusíte dokladať žiadne potvrdenia, stačí vyplniť čísla. Finančná správa si môže vyžiadať doklady dodatočne.
Konkrétne odporúčanie: Paušál, alebo skutočné výdavky?
Spravte si jednoduchú kalkuláciu:
- Spočítajte všetky reálne výdavky (hypotéka, energie, opravy, správca, poistenie).
- Porovnajte ich so 40 % z príjmu (po odpočítaní oslobodených 500 €).
- Ak sú reálne výdavky vyššie ako 40 %, choďte do skutočných. Ak nižšie, zvoľte paušál.
Príklad z praxe: - Byt s hypotékou 400 €/mesačne, energie 100 €, opravy 200 € ročne → ročné výdavky cca 6 200 €. - Príjem 9 000 € ročne. - Paušál: základ dane = (9 000 – 500) × 0,6 = 5 100 €. - Skutočné: základ dane = 9 000 – 500 – 6 200 = 2 300 €. - Rozdiel v dani: (5 100 – 2 300) × 0,19 = 532 € v prospech skutočných výdavkov.
Čo ak prenajímate len časť bytu alebo rodinný dom?
Ak prenajímate jednu izbu a sami v byte bývate, príjem sa zdaňuje rovnako. Výdavky si však môžete uplatniť len v pomere k prenajatej ploche. Napríklad: byt 80 m², prenajímate izbu 20 m² → výdavky si uplatníte len vo výške 25 % (20/80). To isté platí pre energie, hypotéku, odpisy.
Verdikt: Čo si vybrať?
Ak máte hypotéku alebo vysoké prevádzkové náklady → riaďte sa skutočnými výdavkami. Ušetríte na dani a odvodoch.
Ak je byt bez dlhu a energie platí nájomca → paušál 40 % je jednoduchší a často aj výhodnejší.
V každom prípade: veďte si evidenciu príjmov a výdavkov (stačí excel), uschovávajte faktúry a potvrdenia o platbách. Finančná správa môže kontrolovať až 5 rokov dozadu.
A ešte raz to hlavné: pri bežnom prenájme sa do zdravotnej poisťovne neprihlasujete a odvody neplatíte. Platí to aj pre dôchodcov, ktorí prenajímajú byt. Zdroje: Finančná správa SR — príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.; paušálne výdavky nemožno uplatniť; obratové limity DPH podľa zákona č. 222/2004 Z. z. v znení od 1. 1. 2025. Stav k 17. 08. 2026...
