Kúpili ste byt za 200 000 eur a mesačne na ňom zarábate 150 eur.
Ste v pluse alebo v mínuse? Väčšina investorov si túto otázku kladie nesprávne a realitní makléri im v tom ochotne pomáhajú. Poďme sa pozrieť na to, ako vyzerá skutočný výnos z investičného bytu, keď do výpočtu zahrniete všetky náklady, dane a riziká, ktoré vám v predajných prospektoch nikto neukáže.
Hrubý výnos je marketingová pasca. Toto je realita
Najčastejšia chyba, s ktorou sa stretávam pri analýze investičných bytov, je zameranie sa výlučne na hrubý ročný výnos. Makléri a developeri ho počítajú jednoducho: ročné nájomné vydelia kúpnou cenou a vynásobia stomi. Ak vám ponúkajú byt za 150 000 eur s potenciálnym nájmom 750 eur mesačne, povedia vám, že výnos je 6 percent. Realita je však úplne iná.
Hrubý výnos = (ročné nájomné / kúpna cena) × 100
V našom príklade: (9 000 / 150 000) × 100 = 6 %
Lenže toto číslo ignoruje náklady, ktoré vám z výnosu ukroja podstatnú časť. Poďme sa pozrieť na reálny čistý výnos, ktorý vám zostane po odpočítaní všetkých povinných aj skrytých položiek.
Všetky náklady, ktoré musíte započítať
Investičný byt nie je len o kúpnej cene a nájomnom. Je to biznis, ktorý generuje pravidelné aj nepravidelné výdavky. Tu je kompletný zoznam položiek, ktoré musíte zarátať do výpočtu čistého výnosu.
Jednorazové náklady pri kúpe
- Daň z prevodu nehnuteľnosti: pri starších bytoch žiadna, pri novostavbách sa platí DPH vo výške 23 % z ceny bytu. Ak kupujete novostavbu za 200 000 eur, DPH vás vyjde na 46 000 eur.
- Poplatok za úver: banky si účtujú poplatok za poskytnutie hypotéky, zvyčajne 0,8 % až 1,5 % z výšky úveru. Pri 150 000-eurovej hypotéke je to 1 200 až 2 250 eur.
- Kataster a notár: overenie podpisov, návrh na vklad, výpis z listu vlastníctva. Počítajte 200 až 400 eur.
- Znalec a odhadca: banka vyžaduje znalecký posudok, ktorý stojí 250 až 400 eur.
- Právne služby: ak si najmete advokáta na kontrolu zmlúv, pripravte si 300 až 800 eur.
- Zariadenie bytu: ak kupujete holobyť, minimálne základné vybavenie ako kuchynská linka, svietidlá či podlahy vás vyjde na 5 000 až 15 000 eur.
Pravidelné ročné náklady
- Daň z nehnuteľnosti: v priemere 0,15 až 0,30 eura za meter štvorcový ročne. Pri 50 m² byte je to 75 až 150 eur.
- Poistenie nehnuteľnosti: povinné pre každý byt, ročne 80 až 200 eur.
- Poistenie domácnosti a zodpovednosti: ak byt prenajímate, potrebujete poistku na vybavenie a škody spôsobené tretím osobám. Ročne 50 až 150 eur.
- Fond opráv: mesačne si odkladajte aspoň 0,3 % z hodnoty bytu. Pri byte za 150 000 eur je to 450 eur ročne. Tieto peniaze nepovažujte za výnos, ale za povinnú rezervu na opravy.
- Správa bytu: mesačné poplatky správcovi, ktoré platí majiteľ, nie nájomca. Zvyčajne 0,50 až 1,50 eura za m². Pri 50 m² je to 300 až 900 eur ročne.
- Obdobie bez nájomcu: počítajte, že byt bude prázdny aspoň jeden mesiac za dva roky. To je strata nájomného vo výške 750 eur ročne (pri našom modelovom byte).
- Neplatiči a škody: rezerva na krytie strát z neplatičov alebo poškodenia vybavenia. Minimálne 200 eur ročne.
Ako vyzerá reálny čistý výnos
Poďme si to spočítať na modelovom príklade bytu v hodnote 150 000 eur s mesačným nájmom 750 eur.
Ročné príjmy: 9 000 eur
Ročné výdavky: - Daň z nehnuteľnosti: 120 eur - Poistenie nehnuteľnosti: 150 eur - Poistenie domácnosti a zodpovednosti: 100 eur - Fond opráv: 450 eur - Správa bytu: 600 eur - Strata nájomného (1 mesiac za 2 roky): 375 eur - Rezerva na neplatičov a škody: 200 eur - Celkové ročné výdavky: 1 995 eur
Čistý ročný výnos = 9 000 – 1 995 = 7 005 eur
Čistý výnos v percentách = (7 005 / 150 000) × 100 = 4,67 %
Z pôvodne sľubovaných šiestich percent sa stalo necelých päť. A to sme ešte nezapočítali jednorazové náklady pri kúpe, ktoré by čistý výnos v prvých rokoch stiahli ešte nižšie.
Hypotéka mení pravidlá hry
Väčšina investorov kupuje byt na úver. Ak financujete 70 % ceny bytu hypotékou, teda si požičiavate 105 000 eur, do hry vstupujú ďalšie náklady.
Pri úrokovej sadzbe 4,5 % s fixáciou na 5 rokov a splatnosťou 30 rokov zaplatíte mesačne banke približne 532 eur. Ročne je to 6 384 eur, z čoho úrok tvorí v prvom roku približne 4 680 eur.
Váš cash flow potom vyzerá takto: - Nájomné: 9 000 eur - Splátka hypotéky: –6 384 eur - Prevádzkové náklady: –1 995 eur - Ročný cash flow: –1 379 eur
Ste v mínuse. A to sme stále nezarátali jednorazové náklady pri kúpe.
Tento stav nie je nevyhnutne zlý, ak rátate s rastom hodnoty bytu. Ak by byt rástol o 3 % ročne, za 5 rokov by jeho hodnota stúpla na približne 173 891 eur. Lenže to je veľké „ak“. Ceny nehnuteľností nerastú vždy a všade.
Tri najväčšie chyby pri výpočte výnosu
1. Ignorovanie fondu opráv
Najčastejšia chyba, ktorú vidím u začínajúcich investorov. Byt sa opotrebúva. Podlahy, steny, spotrebiče, kúpeľňa, kuchyňa – všetko má svoju životnosť. Ak si neodkladáte aspoň 0,3 % z hodnoty bytu ročne, pripravujete sa o budúce výnosy.
2. Zabúdanie na daň z príjmu
Nájomné je zdaniteľný príjem. Ak prenajímate ako fyzická osoba, platíte z nájmu 19 % daň. Dá sa optimalizovať paušálnymi výdavkami (60 % z príjmov, maximálne však 20 000 eur ročne) alebo reálnymi výdavkami. Pri našom príklade s paušálom zaplatíte daň z 3 600 eur, čo je 684 eur ročne. To znižuje čistý výnos na 4,21 %.
3. Nepočítanie s neobsadenosťou
Byt nebude prenajatý 365 dní v roku. Medzi nájomcami vzniká medzera, niekedy aj mesiac. Ak s tým nepočítate, váš výpočet je nerealistický.
Kde hľadať reálne výnosné byty
Na základe analýzy trhu pre realityinzercia.sk vidím najzaujímavejšie príležitosti v menších mestách s vysokým podielom nájomného bývania a stabilným trhom práce.
Porovnanie výnosov podľa lokality (čistý výnos po započítaní všetkých nákladov):
- Bratislava – Staré Mesto: kúpna cena vysoká, nájomné síce nadpriemerné, ale pomer je slabý. Čistý výnos 3,2 – 4,0 %
- Bratislava – Petržalka: lepší pomer ceny a nájmu, najmä pri starších bytoch. Čistý výnos 4,2 – 5,0 %
- Košice – širšie centrum: stabilný dopyt po nájmoch, nižšie vstupné ceny. Čistý výnos 4,8 – 5,5 %
- Žilina: silný trh práce, dostupné ceny bytov. Čistý výnos 5,0 – 5,8 %
- Trenčín, Trnava: menšie mestá s priemyslom, menej špekulatívnych nákupov. Čistý výnos 5,2 – 6,0 %
Najvyššie čisté výnosy dnes nájdete v krajských mestách mimo Bratislavy, kde ceny bytov nestúpli tak prudko, ale nájomné rástlo spolu s príjmami.
Ivanov finančný verdikt: oplatí sa investičný byt?
Investičný byt sa oplatí, ak prestanete veriť marketingovým číslam a začnete počítať s chladnou hlavou. Hrubý výnos 6 % je v realite čistých 4,2 – 5,0 %, ak započítate všetky náklady a dane.
Pri financovaní hypotékou budete prvých 5 až 10 rokov v cash flow mínuse, pokiaľ nevložíte vyššie vlastné zdroje. To nie je katastrofa, ak kupujete v lokalite s reálnym rastom cien a stabilným dopytom po nájmoch.
Moje odporúčanie: pred kúpou si spravte tabuľku so všetkými položkami, ktoré som tu uviedol. Ak vám aj po ich započítaní vychádza čistý výnos nad 4,5 % a lokalita má silné fundamenty, investícia dáva zmysel. Ak nie, peniaze radšej nechajte v inom aktíve.
